Оформляем ипотеку на новостройку: нюансы, плюсы и минусы покупки первичного жилья

      Сейчас на рынке можно найти жилье двух видов:

         • первичное — оно продается в строящихся или только недавно возведенных домах. Стоит сразу отметить, что покупка на стадии строительства выйдет гораздо дешевле. Такое жилье продает непосредственно компания застройщик;

         • вторичное — как вы можете уже догадываться, это те квартиры, в которых уже ранее кто-то жил. Продает такое жилье бывший владелец или компания, которой принадлежит недвижимость.

      Но мы предлагаем сконцентрировать внимание именно на «первичке». Хотим сразу обратить внимание на один из ключевых моментов получения ипотеки на первичное жилье — с ней вы получаете свидетельство на право собственности. Сразу после этого квартира считается полностью построенной и приобретает статус вторичного жилья. Внутренняя отделка в этом случае не имеет никакого значения.

     Однако этот документ выдается только в том случае, если дом был введен в эксплуатацию, а сам покупатель подписал акт приема передачи квартиры. Случается и такое, что дом уже возведен, акт подписан, но застройщик запаздывает оформлением свидетельства. В этом случае банки уже не могут кредитовать по программе для новостроек, а дать ипотеку на «вторичке» еще не могут. В связи с этим банки позволяют приобрести квартиру по предварительному договору купли-продажи. Эту схему применяют многие крупные банки, поэтому бояться ее вовсе не стоит.

     Как приобрести первичное жилье

     Одной из самых важных бумаг при заключении сделки является подписанный продавцом и покупателем договор. Однако и эти документы при оформлении ипотеки на первичное жилье бывают разными:

     • ДДУ (договор долевого участия) — его используют для покупки всей недвижимости на первичном рынке. Согласно этому документу, обязуется вложить деньги в строительство дома, как и другие будущие жильцы. В свою очередь застройщик предоставляет покупателю конкретную квартиру. В собственность квартиру отдают в тот момент, когда дом полностью вводится в эксплуатацию. Чтобы подтвердить действительность договора, все документы проходят процедуру регистрации в Росреестре. Как только договор проходит проверку, покупатель может быть спокоен, ведь у застройщика все хорошо с проектными документами, финансами и законом.

     • По договору уступки или по-другому переуступка прав — вполне законный способ. Однако есть ряд отличий от первого, например недвижимость приобретается у инвестора не напрямую от застройщика, а у предыдущего покупателя, купившего квартиру по ДДУ. Стоит отметить, что в России действует программа господдержки застройщиков на ипотеку в новостройках, в связи с этим покупка недвижимости по договору уступки выйдет намного дороже из-за высоких ипотечных процентов.

     • Договор ЖСК — его считают, пожалуй, самым ненадежным видом приобретения квартир, поскольку покупателям выдается только членская книжка, которая не заменяет договор. Здесь очень часто происходят различные махинации, подтасовывание и существуют риски двойных продаж (одна квартира регистрируется на две разных семьи). Обычно эту схему предлагают те застройщики, которые не имеют прав на строительство домов на выбранной территории. Итог, к сожалению, часто бывает таким: дом возведен, квартиры проданы, но ввести здание в эксплуатацию нельзя, поскольку земля не была куплена. Из-за этого люди остаются и без денег, и без жилья.

     Раньше при покупке квартиры на ранних этапах существовал риск заморозки строительство и банкротства самого застройщика. Каждый из нас видел обманутых дольщиков — именно эти люди и вложились в сомнительные проекты. Но теперь ситуация кардинально изменилась благодаря появлению эскроу-счетов.

     Эти счета открываются в банке для того, чтобы продавец и покупатель совершили сделку, в которой банк выступает гарантом. Для начала нужно заключить договор о покупке квартиры в строящемся доме, после чего продавец и покупатель обращаются в банк, открывают счет, и будущий владелец квартиры вносит на него необходимую сумму. Так что же дает этот счет? Все просто — застройщик получит свои деньги только в том случае, если в полном объеме выполнит свои обязательства, а именно, построит дом, введет его в эксплуатацию и обустроит территорию. В случае банкротства строительной компании покупатель сможет вернуть ранее внесенные средства в полном объеме.

     Требования к заемщику

     Ипотека — это своего рода крупный кредит, поэтому в этом случае без участия банка не обойтись. Не всегда люди получают ипотеку, поскольку они не соответствуют определенным требования кредитной организации:

     • хорошая кредитная история, отсутствие непогашенных долгов и просрочек по другим кредитам;

     • гражданство России;

     • возраст не менее 18 лет и не более 75 на момент полного погашения ипотеки;

     • хороший трудовой стаж — одни банки рассматривают в качестве заемщиков только тех граждан, чей трудовой стаж начинается от года, другим же вполне достаточно и трех месяцев;

     • стабильный и высокий доход, который хотя бы на 40% превышает сумму ежемесячных выплат.

      Заемщику необходимо предоставить первоначальный взнос по ипотеке. Для банков, по его словам, это определенный показатель платежеспособности клиента. Самым оптимальным вариантом можно назвать 20% от стоимости жилья. Эта цифра взята не с потолка — ее рекомендовал Центробанк России как самую выгодную и удобную для заемщика. А вот ипотека в новостройке без первоначального взноса сейчас будет вряд ли возможна.

      Но если ипотека в новостройке нужна молодой семье с маленьким ребенком? Не проблема, сейчас в России существует возможность использовать материнский капитал. С помощью него можно сделать первоначальный взнос или же наоборот погасить оставшийся ипотечный долг. Все подробности можно узнать в материале про ипотеку с материнским капиталом

      Плюсы и минусы ипотеки в новостройке

      После того как нам стали известны нюансы оформления договоров и требования к заемщикам предлагаем изучить существующие достоинства и недостатки ипотеки на первичное жилье. Как оказалось, их тут немаленькое количество. Начнем с плюсов:

      • сравнительно низкие цены на недвижимость;

      • возможность приобрести квартиру в новом современном доме;

      • застройщик предоставляет весьма низкие ставки. На минусы тоже стоит обратить внимание:

      • существует риск банкротства застройщика. В том случае, если не был открыт эскроу-счет, заемщику

      • если строительство дома еще не завершено, то придется потратиться не только на выплаты по новой квартире, но и на съем временного жилья;

      • невозможность взять ипотеку при отсутствии первоначального взноса.

       Поэтому советуем тщательно изучить рынок недвижимости, узнать об условиях ипотеки в 2020 году у разных банков, обратиться к хорошему риэлтору, который посоветует надежного застройщика и начать поиск жилья своей мечты. Главное соблюдать все установленные банком правила и не допускать просрочек по платежам